作者:王宁

近年来,随着国内政策大力扶持、二三线城市出台、县城城镇化、城镇化等政策,在房地产行业上有了一定的增长。

继2019年放松房地产政策之后,2021年,中国房地产新政策出台,大力放松“三条红线”:1、保持居民合理住房需求;2、释放购房需求。在这两个角度,房地产行业经过一个阶段的加速:二三线城市由于前期受政策影响有所放松,房企投资回报率仍会以成本更高、涨幅更大、服务同业盈利更好、企业效益更好、收入稳定的“城市名片”诞生,有望成为2021年国内房企实现盈利的新蓝海。

中国房地产行业的“超级周期”已经逐渐过去,从产业竞争的角度来看,无论是开发商还是开发商,当下处于“技术升级、行业集中度提升、品质提升”的“窗口期”。

2021年,中国房地产行业形势的好坏与政策导向导向和行业政策导向息息相关。房地产政策主要的措施,一是保持居民合理住房需求;二是将首套房标准从首套1-5年内提高至二套房标准;三是将首套房认定从二套改为第一套。

2019年,在居民收入增长速度放缓的同时,全国多个城市出台了楼市放松政策,成为楼市回暖的拐点。但2020年,随着房地产政策的进一步放松,房地产业需求回暖,在基数之上,房地产市场需求有所减弱。2020年,全国房地产市场成交面积仅264万平米,比去年下降了42%。因此,在此背景下,房地产行业的盈利表现明显落后于其他行业,使得房地产行业的风险明显增大。

政策导向是推动行业高质量发展的核心。2020年以来,央行提出的“房住不炒”的总基调已经不再是“稳房价”,而是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持房子是用来住的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,而是在风险可控的前提下,通过多种形式满足购房者的合理住房需求,并且在已确定的政策框架下,允许部分地区放松限购、限贷等房地产相关的管控。此前,上海已经实施了二手房集中放款、限购限贷等调控政策,房地产行业迎来了实质性的“好转”。

未来,房企融资渠道会有大动作吗?

2021年,全国房地产业的政策导向发生了明显变化。政策从松紧转松,进一步为市场降温。“放水”成为2021年楼市上涨的核心驱动,从土地购置价格上涨来看,今年以来土地购置价格的上涨是房企财务杠杆率上升的主要原因。从数据来看,一季度末,房地产行业销售面积比上年同期大幅上升。在多个城市出台“放水”政策的背景下,房地产行业也迎来了实质性的“好转”。

展望2022年,贝壳研究院发布的《“中国40大城市土地市场研究报告”也指出,在房地产开发投资完成额和新开工面积同比下降的情况下,预计土地购置面积同比大幅上升。从房地产开发投资完成额及新开工面积同比数据来看,在2022年3月,土地购置面积和新开工面积同比均大幅上升。3月的城市成交量,创下新高。而与去年同期相比,成交面积和成交价格都出现了明显下降。

“我们预计,房地产企业的资金状况将持续改善,2022年,房企面临的资金压力将有所减轻。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

数据显示,自2020年以来,多个城市先后发布房企“预售高增”政策,一季度有50多个城市发布了“房企年内首单预售资金监管新规”,涉及预售资金金额超千亿元。